«La normativa urbanística es expresión e instrumento de aplicación de planes urbanos elaborados para orientar el crecimiento, la densificación y el desarrollo de las ciudades. Su función principal es la de regular usos, ocupación, subdivisión y equipamiento del suelo y de diferentes aspectos de la problemática ambiental. Hoy nos encontramos ante el enorme desafío de construir un nuevo orden urbanístico que devuelva homogeneidad al tejido urbano, instale una sana convivencia de actividades, proponga una mayor densidad poblacional y contribuya a equi-distribuir cargas y beneficios.
Desde esta perspectiva, surge como primer interrogante si resulta pertinente valerse de aquellas herramientas que se han ocupado de desarticular el tejido, segregar los usos, facilitar la especulación, alimentar las inequidades. Asimismo, emergen otros igualmente complejos: ¿es necesario captar plusvalías urbanas?, ¿para qué?, ¿para quién?; y en tal sentido, ¿cómo captarlas?, ¿con qué criterios?, ¿con qué propósitos? Sabemos que el urbanismo cumple una función social y que el Estado, en representación de la comunidad de pertenencia, debe recuperar los excedentes generados por la acción urbanística para distribuirlos con equidad al conjunto de la sociedad que contribuyó con sus impuestos a generarla.
Paralelamente a ello, desde hace varias décadas el propio mercado inmobiliario es quien se ocupa de realizar esta tarea y quien captura para sí tal renta diferencial generada por los servicios urbanísticos y ambientales que la ciudad le ofrece a determinadas zonas, y ello explica en gran medida las enormes variaciones en el precio del metro cuadrado construido según corresponda su cercanía a áreas centrales, corredores comerciales, parques y plazas, equipamiento colectivo, transporte público de pasajeros, entre otros factores similares.
En consecuencia, construir un instrumento jurídico que habilite al Estado a identificar la apropiación de rentas extraordinarias del suelo urbano por parte de agentes pasivos y que le aplique a ese suelo gravámenes compensatorios sobre esas plusvalías urbanas capturadas constituye un verdadero desafío de gestión -en cumplimiento de principios colectivos de reparto equitativo de cargas y de beneficios derivados del proceso de urbanización- que conduce a generar una ciudad menos especulativa y más eficiente, menos fragmentada y más inclusiva.»
Elabobración: Guillermo Tella
Articulo Completo: Hacia un nuevo orden urbanístico: El desafío de equi-distribuir cargas y beneficios
